کار با همکاری نزدیک مرکز نقشه برداری زمین و سازمان های قضایی انجام می­ شود.
بانک اطلاعات زمین، یک سیستم همزمان و تمام وقت است. کاربران مقدم عبارت اند از: ثبت املاک غیر منقول (R. P. R) و سازمان­های ثبت زمین(Land Register) که کاربران و چاپگرهایی در اختیار دارند و به وسیله خطوط تلفن با رایانه ها در تماس هستند. بازخواهی اطلاعات از ترمینال ها برای بانک ها، شهرداری‎ها، سازمان ها و موسسات نقشه برداری، واسطه های زمین و ملک، شرکتهای بیمه و سایر کاربران اطلاعات زمین، مقدور است.

تنها ثبت املاک غیر منقول و سازمان­های ثبت زمین مجازند محتوای ثبت را تغییر دهند و روز آمد کنند، لیکن آنها نیز فقط می­توانند در حد اختیارات قانونی خود اطلاعات موجود را تغییر دهند. برای بازخواهی اطلاعات، محدودیتی در بین نیست. هر ترمینال نمایشگر، به هر بخش از اطلاعات دسترسی دارد. از نظر رسمی محتوای «سیستم مالکیت و ثبت زمین» به دو بخش تقسیم شده است: ثبت مالکیت و ثبت زمین اسناد رسمی مانند اسناد و قباله مالکیت، اسناد وجه الضمان رهن و خلاصه ثبت های معین، فقط در رایانه مرکزی ممکن است و پس از چاب این مدارک که بنا به درخواست متقاضیان صورت می­گیرد، بین آنها توزیع یا برای آنان ارسال می گردد. نمونه­هایی از استخراج خلاصه­های ثبتی به شرح زیر است:
گواهی مربوط به ملک حقیقی که بیانگر اطلاعاتی است که سیستم بانک اطلاعات از هر واحد ملکی در اختیار دارد.
گواهی نقشه­ها و برنامه­ ها و جزئیات مربوط به برنامه ­های زمین.
گواهی اطلاعات مربوط به مساحت، حقوق زمین، قیمت، مالک و رهن.
همچنین نقشه های موضوعی درباره جمعیت و وضع مسکن را نیز می توان از دیگر منابع و پایگاه های داده‎های رایانه مرکزی خواست، با این سیستم، ثبت مالکیت با نام بسیار آسان شده است. مسئولیت دیگر سیستم، فراهم کردن اطلاعات برای مدیریت زمین و شهرسازی و برنامه­ ریزی ناحیه­ای و منطقه ای است. این وظیفه به ویژه بر پایه ثبت مختصات و پیوستن آن به دیگر ثبت­های موجود در E. D. P است. مختصات معمولاً از طریق رقومی کننده ها فراهم می شوند. این مختصات برای نقطه مرکزی هر قطعه زمین برای ساختمانهای اصلی و برای آثار تاریخی ثبت و رکورد می­شوند. سیستم مختصات، شبکه مختصات کشوری و ملی است. با بهره گرفتن از روش مختصات می توان آمارهای مربوط را برای مناطقی که کاربری و فعالیت بیشتر دارند ارائه داد و تبعیت از تقسیمات اداری لزومی نخواهد داشت. فهرست های اطلاعاتی و جدولهای آماری را می توان به صورت نقشه ها و نمودارها عرضه کرد. پردازش مشترک مختصات موجود در سیستم بانک داده های زمین (L. D. B. S) و داده های مربوط به سیستم های عمومی (E. D. P) بدین معنی است که اطلاعات به صورت نقشه های شبکه ای، نقشه های نقطه ای یا نقشه های منحنی دار، تهیه شوند.
پیوستگی با دیگر سیستم ها بر مبانی زیر استوار است:
همان معرفه و مشخصه هایی که در بانک داده ­ها برای هر واحد زمین به کار رفته است در تمام سیستم های دیگر نیز به کار می رود. در ثبت اطلاعات دموگرافی و جمعیت، مشخص است که افراد در کدام واحد ملکی زندگی می کنند. از شماره شناسایی و ثبت احوال، هر شخص به صورت گسترده به عنوان یک معرفه و مشخصه شخصی افراد در سیستم های عمومی (E. D. P) استفاده می شود. اجرای این روش ها، این امکان را فراهم می کند تا فهرست هایی از قطعات زمین در ناحیه ای انتخابی همراه با مشخصات دیگر افراد مانند سن، جنس، شغل و. . . به آسانی در اختیار باشد (لارسن، گ، ۱۳۷۶، ص۲۷۱-۲۶۷).
سازمان تحقیقات ملی زمین در سوئد، از GIS برای تحلیل تغییرات مرزهای مناطق ارزیابی شده (مناطقی که که در آنها بازار با یک روش مشابه کنترل و دارای شمای بازاری یکنواخت باشد) و مالیات بندی استفاده می‎شود برای خانه های مسکونی یک یا دو خوابه، کشور به بیش از ۷۳۰۰ هکتار منطقه تقسیم بندی شده نیاز دارد. هر خانه مسکونی به یک منطقه ارزیابی اختصاص داده شده است. مرزهای این مناطق به واسطه پیشرفت خانه­های جدید و تغییر زیر بناها تغییر کرده ­اند. یک نقشه توپوگرافی با مقیاس ۱:۱۵۰۰۰ با نقشه‎های بزرگ مقیاس کامل می­ شود و مرزهای مناطق ارزیابی با اطلاعاتی درباره املاک تحت پوشش قرار می گیرند. این داده های ویژه شامل اطلاعات فروش هستند و از یک پایگاه داده ای اولیه و مرکزی در شورای مرکزی برای داده های ملک حقوقی کسب می شوند. ( وایت، پ، ۱۳۸۵، ص ۱۱۰- ۱۰۹).
انگلستان: جزئیات قوانین انگلیسی درباره زمین آنچنان پیچیده و دشوار است که نمی توان به سادگی درباره آنها بحث و بررسی کرد. در تئوری قانونی انگلستان تنها«خانواده سلطنتی» می­توان مالک زمین باشد. بنابراین هر فرد حقیقی فقط می ­تواند مستاجر زمین باشد (شبیه مالکیت بر زمینهای اوقافی در ایران). اجاره­هایی با مدت ۹۹ سال عادی و متداول است، اما بیشتر اجاره ها در حد قابل ملاحظه ای کوتاه ترند. در اواسط سده توزدهم پیشنهاد کمیسیونی مبنی بر ثبت مالکیت­ها، منجر به قانون ثبت زمین در سال ۱۸۶۲ گردید و در سال ۱۸۷۵ به تصویب رسید. این قانون با شکست مواجه شد و در طول ۴۰ سال، حدود ۱۰۰۰ مورد مالکیت فقط ثبت گردید زیرا ثبت اختیاری و هزینه­ های ثبت به عهد مالک بود.
در این کشور پس از آنکه منطقه ای برای ثبت مالکیت با نام در نظر گرفته می شود، هر شخصی که زمین خالی ثبت نشده ای را خریداری یا آن را به مدت چهل سال یا بیشتر اجاره نماید، باید تقاضای خود را ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال برای ثبت مالکیت قطعی خود به دفتر ثبت تسلیم نماید. این ثبت اجباری شامل نقل و انتقالات بعدی نیز می شود. در مورد نخستین ثبت، مالک قبلی باید گواهی قابل قبولی مبنی بر مالکیت قطعی خود که مالکیت او را اثبات کند به دفتر ثبت ارائه دهد. هر گاه یک مالکیت ثبت شود. دولت مالکیت با نام را همان طور که در دفتر ثبت زمین فهرست شده است، ضمانت می کند و در مواردی که در نتیجه کلاهبرداری و یا اشتباه در ثبت، زیانی وارد گردد، غرامت آن را بیمه می تواند پرداخت کند. (لارسن، گ، ۱۳۷۶، ص ۷۴-۷۰).
کانادا: برنامه ثبت و اطلاعات زمین(Land Registration and Information Services-LRIS) یک اقدام جامع بود که برای حل مسائل و مشکلات مربوط به مدیریت زمین در مناطق ساحلی و دریایی کانادا آغاز گردید. اهم این مسائل به شرح زیر بود:
-سیستم ثبت زمین هنوز درباره هر قطعه زمین با توجه به نام طرفین معامله اند کس می شدنه برحسب قطعه زمین و مشخصه های آن.
-سیستم و روالی هماهنگ برای اطلاعات گردآوری شده و نگهداری آنها از سوی سازمان های مدیریت زمین وجود نداشت.
-نقشه هایی با مقیاس به عنوان نقشه های پایه برای استفاده های چند جانبه وجود نداشت.
-نقشه برداری های شهری را شهرداری هایی انجام می دادند. که از عهده مخارج آن بر می آمدند.
– هیچگونه نقاط کنترل نقشه برداری از نوع درجه دوم(برای پیوند به شبکه اصلی) وجود نداشت.
برنامه LRIS از چهار فاز تشکیل شده بود:

1. 1. تاسیس و نگهداری نقاط کنترل نقشه برداری درجه ۲.

1. 1. تولید، تهیه و نگهداری نقشه های مبنایی و نقشه های ملکی، برای رفع نیازهای مدیریت منابع، توسعه و عمران شهری و شناسایی قطعات ملکی زمین.

1. 1. جایگزینی تدریجی ثبت های مقدماتی موجود از اسناد در هر استان و ایالت به سیستم های رایانه ای ثبت مالکیت زمین.

1. 1. ایجاد و تشکیل مجموعه هایی از رکوردهای ادغام شده زمین.

در ساسکاچوان کانادا، شهری از منطقه رجینا نرم افزارGIS را به LIS افزوده اند و در ارزیابی ملک برای اخذ مالیات مورد استفاده قرار می دهند. بسیاری از متغیرهایی که وارد این سیستم می شوند، جغرافیایی هستند، مثل فاصله تقریبی تا منطقه تجاری. GIS چندین هدف را برآورد می سازد:

• • ساختمان و نگهداری قطعات مالکیت

• • اندازه گیری تقریبی تا جاده­های اصلی، راه آهن و مناطق تجاری.

• • تولید نقشه­هایی از شواهد قابل قیاس برای ارزیابی.

• • تولید نقشه­های محله­ای برای ارزیابی حذف خطوط مرزی.

آمریکا: در ایالات متحده آمریکا، سیستم قانونی ثبت زمین اساساً بر مبنای نقل و انتقال و ثبت قباله ها در بخش خصوصی پایه ریزی شده است. معمولاً واحدهای زمین نقشه، برداری می شوند. دولت امریکا در سال ۱۷۸۵ بر اساس مصوبات کنگره اقدام به ایجاد سیستم ثبت دولتی اسناد نمود. هدف این اقدام تشویق واگذاریهای مالکیت با نام قطعات زمین ازاملاک عمومی و دولتی به افراد خصوصی و بالا بردن درجه اعتماد به اسناد مالکیت بود. اما سیستم های رکورد در سمت و سوی پاسخگویی به این نیازها گسترش نیافت و وقت و توجه کافی نیز برای ایجاد یک بایگانی منظم و مناسب از این رکوردهای مالکیت مبذول نگردید، بنابراین به موارد بسیاری می توان اشاره کرد که کارها ضعیف یا به طور کامل رها شدند. همچنین، هیچ گونه توجهی به ابعاد و جنبه های بیشمار دیگر مورد نیاز برای یک سیستم چند منظور اطلاعات زمین نگردید، بنابراین مفاهیم مدرن یک چنین سیستم هایی در رکوردهای اولیه قابل شناسایی و تشخیص نبودند. حتی سیستم تمام وقت و کامل عیار مالیات گیری زمین تا اندازه ا ی یک پیشرفت بعدی بود و مستقلاً ایجاد گردید، به گونه ای که حتی تا به امروز، بین دفترهای مالیاتی و دفترهای ثبتی هماهنگی ها در حداقل است. از آنجا که رکوردها هم از نظر تعداد و کمیت و هم از نظر پیچیدگی رو به افزایش است، مسئله دستیابی به تمام اطلاعات مورد نیاز مربوط به قطعات زمین مورد نظر کاری حجیم و پیچیده شده است. هم اکنون هم مسئولان دولتی و هم کاربران معتقدند نگاهداری رکوردهای سنتی نمی تواند پاسخگوی نیازهای کنونی و امروزی برای دستیابی ساده به اطلاعات کامل باشد و سعی در معرفی و شناساندن ثبت با نام دارند. اما این کوشش ها تاکنون موفقیت چندانی نداشته است. در حدود ۱۵ ایالت قوانین تورنز را پذیرفته اند، اما از آنجا که ثبت مالکیت با نام اختیاری است و هزینه های اولیه برای جستجوها و ایجاد مالکیت بالاست. ثبت امری متداول نیست.
در عوض، استفاده از حق بیمه مالکیت، فراگیر و متداول است. شرکتهای خصوصی که هر کدام منحصراً در یک ایالت عمل می کنند، رکوردهای زمین مربوط به حوزه عمل خود را نگهداری می نمایند. این رکوردها توسط کارکنان و متخصصان (بیمه) که خلاصه روزانه از جزییات مربوط به رکوردهای دولتی زمین را در پایگاه های اطلاعاتی ملکی و ویژه خود نسخه برداری و نگاهداری می کنند. هر گاه رکوردها صحت مالکیتی را نشان دهند، شرکت می تواند مالکیت را بیمه نماید. بزرگ ترین مشکل کار نقشه برداریهای بیمه‎های ثبتی، مسئله مهم مالکیت و تجرد و جزیره ای بودن آنهاست. بر طبق استانداردهای بسیار دقیق، نقشه بردار زمینی خصوصی از زمینی که باید بیمه شود، نقشه برداری بسیار دقیقی را انجام می دهد و بر مبنای رکودهای اخذ شده از منابع دولتی مربوط به محدوده ها و محاسبات و یادداشتهای فنی زمینی، یک پلان و نقشه بزرگ مقیاس ۱:۵۰۰ تا ۱:۲۰۰۰ تهیه می کند. یک نقشه بردار مجاز (صاحب امضاء) مالکیت مالک، مستاجر یا. . را در بالاترین حد توان و شناخت حرفه ای خود به شرکت بیمه گواهی می دهد که شرکت بیمه گواهی می دهد که شرکت این مدارک را در بایگانی خود ثبت و ضبط می کند. اما این قطعه زمین هماهنگ نشده با پیرامون خود مانند جزیره ای در میان املاک مجاور و نقشه برداری نشده شناور می‎ماند. معمولاً هیچ نقشه جامع و بزرگ مقیاس کاداستر فراهم نیست. البته مسئله استفاده از کلیه این اطلاعات برای توسعه یک سیستم اطلاعات مبتنی بر قطعات زمین در آمریکا تحت بررسی است، یکی از دلایل نیاز به نقشه ها و رکودهای بهتر مقاصد مالیاتی است. نشست شورای پژوهش های ملی(National Research Conuncil-NR. C) در مورد یک کاداسترچند منظوره، نیازها، روالها و استانداردهای چنین کاداستری را بررسی و پیشنهادهایی ارائه کرده است (۱۹۸۲ و ۱۹۸۰).
گفتنی است که با وجود اینکه کشورهای آنگلوساکسون و قاره اروپا مسیرهای متفاوتی را در رابطه با کاداستر و ثبتهای قانونی زمین پیموده اند، سیستم های آنان اغلب متقارب و همسو هستند. گروه اول به هیچ عنوان دارای کاداستر نبوده اند، اما تمایل گرایشی به توسعه نقشه های نظام مند بزرگ مقیاس که نشان دهنده مرزهای قطعات زمین بوده و با رکوردها پیوند داشته باشد و متکی بر داده های فنی همانند شماره قطعه زمین مساحت، کاربری زمین و مختصات مرزها باشد، تمرکز یافته است. به علاوه، یک کاداسترا اروپایی بیشتر متوجه توصیف دارایی است تا یک رکورد ارزیابی، در حالی که ثبت زمین بر مبنای واحدهای کاداستری، به سوی تحقیق یک سیستم ثبت با نام متمایل است.

۲-۵-۲. صدور سند روستایی در ایران

پس از انقلاب اسلامی توجه به روستاها روندی تاز به خود گرفت، در سرتاسر کشور بارها نیاز به اخذ وام برای بهسازی یا مقاوم سازی ساختمانهای موجود با توجه به سوانح گوناگون همچون زمین لرزه، سیل، رانش زمین و. . . مورد توجه قرار گرفت، اما همواره به دلیل ناممکن بودن ارائه ضمانت از سوی روستاییان مانعی جدی در جهت بهره گیری از تسهیلات مالی که در سراسر کشور برای شهرنشینان دست یافتنی بود، دیده شد. این امر فارغ از همه مسائل، در واقع یکی از مصادیق بارز نبود عدالت اجتماعی در کشور بود لذا بحث صدور سند روستایی برای نخستین بار در کشور به شکل نوین آن مطرح گردید.
در نتیجه در برنامه های توسعه اقتصادی –اجتماعی کشور در قالب مواد قانونی به این امر توجه شد که می‎توان این اسناد را در دو بخش به شرح زیر مورد توجه قرار داد:

۲-۵-۲-۱. ملاحظات و مصوبات قانونی طرح صدور سند روستایی در ایران

این مصوبات عبارت اند از:
۱) طرح صدور سند روستایی در برنامه دوم توسعه کشور:
در برنامه دوم توسعه، طرح سنددار کردن املاک روستایی برای رسیدن به عدالت اجتماعی و گسترش آن و محرومیت زدایی و توجه به اقشار محروم و کم در آمد مورد توجه قرار گرفت. بر اساس تبصره ۷۱ قانون برنامه دوم توسعه، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به لحاظ حضور موثر و وظایف قانونی که در جهت توسعه و عمران روستاها به عهده دارد و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که وظیفه قانونی صدور سند املاک در سطح کشور را بر عهده دارد، مشترکاً موظف گردیدند برای اماکن روستاهای بالای ۴۰۰ خانوار و مراکز دهستانها، پس از تهیه نقشه تفکیکی، سند مالکیت صادر نمایند. در طول این دوره قوانین، آیین نامه و دستور کارهای (دستورالعملها) اجرایی طرح با مشارکت بنیاد مسکن و سازمان ثبت تهیه شدو به مورد اجرا در آمد. لیکن به دلایل متعدد طبق اطلاعات به دست آمده در برنامه دوم ۱۹۲۴ جلد سند بیشتر صادر نگردید و به عبارت دیگر درصد کمی از طرح تحقیق یافت.
۲) طرح صدور سند روستایی در برنامه سوم و چهارم توسعه کشور
در برنامه سوم توسعه تحت عنوان ماده ۱۴۰ صدور سند اماکن روستایی برای روستاهای بالای ۲۰۰ خانوار مجدداً در دستور کار قرار گرفت. در این ماده ضمن رفع موانع قانونی و تسهیل ارتباطات میان متولیان امر و انجام فعالیت از طرف ایشان، زمینه لازم برای پیگیری این طرح در سطح گسترده ای فراهم شد و به صدور ۷۰۰ هزار جلد سند مالکیت در طول برنامه انجامید که موفقیت آن در مقایسه با برنامه دوم توسعه قابل توجه بود. با این همه این طرح نیز نتوانست منطبق با برنامه محقق شود.
در برنامه توسعه چهارم، طرح صدور سند در قالب ماده ۱۳۳ مطرح شد. با توجه به آشنایی مجریان و دست اندرکاران اجرای طرح، بلافاصله به تهیه آیین نامه اجرایی ماده یاد شده و ابلاغ آن مبادرت شد و در ابتدای سال اول برنامه، چگونگی تحقق اهداف برنامه با حضور رئیسان سازمان ثبت و بنیاد مسکن بررسی شد. همین امر سبب گردید صدور سند اماکن روستایی رشد فزاینده ای یابند.
اسناد موجود در دفتر زمین بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
این اسناد صرفاً شامل آمار تعداد اسناد صادر شده از سال ۱۳۷۶ تا پایان شهریور ۱۳۸۶ به تفکیک دوره های مختلف برنامه های توسعه اقتصادی- اجتماعی کشور و دستورالعمل اجرایی ماده ۱۴۰ قانون برنامه سوم توسعه (تابستان ۱۳۸۰- معاونت زمین و مسکن، دفتر امور زمین) است. در طرح حاضر از این اسناد و آمار برای تحلیل ها و ارزیابی های مورد نظر استفاده شده است.

۲-۵-۲- ۲. نظام مدیریت و برنامه­ ریزی توسعه و عمران روستاهای کشور و اهداف آن